বেশ কয়েক বছর ধরে জনপ্রিয় হয়ে উঠছে জমির শেয়ারভিত্তিক আবাসন প্রকল্প। জমির দাম বেড়ে যাওয়ায় এ প্রকল্পের চাহিদাও বেড়েছে। এ ব্যবস্থায় একটি জমিকে কয়েকটি শেয়ারে ভাগ করা হয়। এরপর ক্রেতাদের আনুপাতিক হারে জমির মালিকানা বা একটি করে ফ্ল্যাট দেওয়ার প্রতিশ্রুতি দেওয়া হয়। এ ধরনের প্রকল্পের জনপ্রিয়তা যেমন বেড়েছে, তেমনি প্রতারণাও বেড়েছে। এমন জমির শেয়ার কিনে বিপাকে পড়েছেন ৪০ হাজার মানুষ।
আদালত ও সংশ্লিষ্টদের তথ্য নিয়ে এ বিষয়ে প্রতিবেদন প্রকাশ করেছে দ্য বিজনেস স্ট্যান্ডার্ড (টিবিএস)।
টিবিএসের তথ্যমতে, জমির শেয়ার নিবন্ধন না করা, অনুমোদনহীন প্রকল্প পরিচালনা এবং একই জমি একাধিক বিনিয়োগকারীর কাছে বিক্রির মাধ্যমে প্রতারিত হওয়ার অভিযোগ করছেন ক্রেতারা।
সুপ্রিম কোর্ট ও সংশ্লিষ্ট আদালত সূত্রের তথ্যানুযায়ী, গত ৩০ সেপ্টেম্বর পর্যন্ত সারা দেশের আদালতগুলোতে জমির শেয়ারভিত্তিক আবাসন প্রকল্পে প্রতারণার অভিযোগে ৯ হাজার ৮২৩টি মামলা বিচারাধীন ছিল। এসব মামলায় প্রায় ৪০ হাজার ক্রেতা এবং প্রায় ১২ হাজার কোটি টাকা জড়িত।
এরমধ্যে, রাজধানীর উত্তরা এলাকায় হলিস্টিক হোম বিল্ডার্স লিমিটেডের বিরুদ্ধে জমির শেয়ার বিক্রি ও ফ্ল্যাট নির্মাণ করে দেওয়ার নামে ৪৭০ গ্রাহকের কাছ থেকে প্রায় ২০০ কোটি টাকা হাতিয়ে নেওয়ার অভিযোগ উঠেছে। রাজধানীতে এ ধরনের ১১টি আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের প্রতিশ্রুতি দিয়ে গ্রাহকদের কাছ থেকে এসব অর্থ নেওয়া হয়।
প্রতিষ্ঠানটির বিরুদ্ধে তদন্ত শেষে মামলা করেছে পুলিশের অপরাধ তদন্ত বিভাগ (সিআইডি)। পরে গত মে মাসে প্রতিষ্ঠানটির উপব্যবস্থাপনা পরিচালক (ডিএমডি) হায়দার কবির মিথুনকে গ্রেপ্তার করে পুলিশ। তিনি এখনো কারাগারে রয়েছেন।
এ ছাড়া হলিস্টিক হোম বিল্ডার্স লিমিটেডের একটি জমির শেয়ারভিত্তিক আবাসন প্রকল্প ছিল রাজধানীর উত্তরখানে। সেখানে ১০ কাঠা জমির ওপর নয়তলা ভবন নির্মাণের কথা বলে ৩৬টি শেয়ার বিক্রি করা হয়। প্রকল্পটির একজন বিনিয়োগকারী আসাদুল ইসলাম রুমন। তার সঙ্গে কথা বলেন টিবিএসের প্রতিবেদক।
আসাদুল ইসলাম রুমন টিবিএসকে বলেন, ২০২২ সালে আকর্ষণীয় বিজ্ঞাপন দেখে ১৫ লাখ টাকায় প্রকল্পটিতে জমির একটি শেয়ার কেনার চুক্তি করি। চুক্তিতে প্রত্যেক ক্রেতার জন্য ১ হাজার ২২০ বর্গফুটের একটি অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণের সুযোগ থাকার কথা উল্লেখ ছিল। জমি কেনার পর সব বিনিয়োগকারী মিলে ভবন নির্মাণের কথা ছিল। আমাদের রাজউকের একটি ভুয়া নকশাও দেখানো হয়েছিল।’
তিনি বলেন, ‘চুক্তি অনুযায়ী, ২০২৩ সালের নভেম্বরের মধ্যে কিস্তিতে পুরো টাকা পরিশোধ করি। ৩৬ জন ক্রেতাই টাকা পরিশোধ করেছিলেন। পরে জানতে পারি, একই জমির শেয়ার আরও ৪০ জনের কাছে বিক্রি করা হয়েছে। এরপর থেকে হলিস্টিক হোম বিল্ডার্স লিমিটেড ক্রেতাদের নামে জমি নিবন্ধন করে দিতে টালবাহানা শুরু করে। পরে জানতে পারি, ভাড়া নেওয়া জমিতে সাইনবোর্ড ঝুলিয়ে আমাদের সঙ্গে প্রতারণা করা হয়েছে।’
সিআইডি সূত্রের বরাতে সংবাদমাধ্যমটি জানায়, হলিস্টিক হোম বিল্ডার্স লিমিটেডের এ ধরনের সাতটি প্রকল্পে ৪৭০ জন গ্রাহক বিনিয়োগ করেছেন। ২০২০ সাল থেকে এসব প্রকল্পে বিনিয়োগ করা গ্রাহকেরা প্রতারণার শিকার হয়েছেন বলে অভিযোগ রয়েছে।
গত ১৩ অক্টোবর সকালে উত্তরার ৪ নম্বর সেক্টরে হলিস্টিক হোম বিল্ডার্স লিমিটেডের কার্যালয়ে গিয়ে সেটি বন্ধ পাওয়া যায়।
ওই ভবনের নিরাপত্তাকর্মী মো. জিয়াউল বলেন, ‘গত মার্চে ক্ষুব্ধ গ্রাহকেরা কার্যালয়ে ভাঙচুর চালানোর পর থেকে সেটি বন্ধ রয়েছে। কোম্পানির মূল উদ্যোক্তা বর্তমানে কারাগারে রয়েছেন।’
শুধু তাই নয়, সরকারি জমি দেখিয়ে আবাসন প্রকল্পের নামে প্রতারণার অভিযোগও রয়েছে। তেমনি একটি প্রতিষ্ঠান ‘স্বপ্ন ছায়া আবাসন’। সিলেট শহরের লামাবাজার এলাকায় ৪০ কাঠা জমিতে শেয়ারভিত্তিক আবাসন প্রকল্প গড়ে তোলার নামে ১৫০ গ্রাহকের কাছ থেকে প্রায় ৯০ কোটি টাকা হাতিয়ে নেওয়ার অভিযোগ উঠেছে এ প্রতিষ্ঠানের বিরুদ্ধে।
প্রকল্পটিতে বিনিয়োগ করে প্রতারণার শিকার হওয়ার অভিযোগ করেছেন বেসরকারি ব্যাংক কর্মকর্তা মহসিন হোসেইন। তিনি বলেন, ‘২০১৭ সালে জমির শেয়ার কিনে অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণের সুযোগের কথা জানিয়ে স্থানীয় পত্রিকা ও সামাজিক যোগাযোগমাধ্যমে আকর্ষণীয় বিজ্ঞাপন দেওয়া হয়। ৪০ কাঠা জমিতে ১০ তলা ভবন নির্মাণের নকশাও দেখানো হয়। এখানে প্রতিটি শেয়ারের মূল্য নির্ধারণ করা হয় ১১ লাখ ৮০ হাজার টাকা, যা ১০ কিস্তিতে পরিশোধ করা হয়। প্রত্যেক শেয়ারহোল্ডার ১ হাজার ৪০০ বর্গফুটের একটি ফ্ল্যাট নির্মাণ করতে পারবেন বলে জানানো হয়েছিল।’
অভিযোগ করে মহসিন হোসেইন বলেন, ‘২০২০ সালের শুরুর দিকে সব শেয়ার বিক্রি হয়ে যায়। এরপর জমি নিবন্ধনের বিষয়ে প্রতিষ্ঠানটির ব্যবস্থাপনা পরিচালক শামীম খায়রুল ইসলামের সঙ্গে যোগাযোগ করলে তিনি টালবাহানা শুরু করেন। পরে জানতে পারি, জমিটি সরকারের খাসজমি। কয়েকজন সরকারি কর্মকর্তার সঙ্গে যোগসাজশ করে জমিটিকে আবাসন প্রকল্প হিসেবে দেখিয়ে শামীম খায়রুল ইসলাম ও তার সহযোগীরা গ্রাহকদের টাকা আত্মসাৎ করেছেন। প্রকল্পের অর্থ আত্মসাৎ করে প্রতিষ্ঠানটির ব্যবস্থাপনা পরিচালক শামীম খায়রুল ইসলাম যুক্তরাজ্যে চলে গেছেন।’
এ বিষয়ে সিলেট অ্যাপার্টমেন্ট অ্যান্ড রিয়েল এস্টেট গ্রুপের (সারেগ) চেয়ারম্যান মাওলানা খায়রুল হোসেন বলেন, ‘সিলেটে জমির শেয়ার বিক্রির নামে প্রতারণার অর্ধশতাধিক অভিযোগ সারেগের কার্যালয়ে জমা পড়েছে। তবে অভিযুক্ত ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠানগুলো সারেগের সদস্য না হওয়ায় তাদের বিরুদ্ধে সংগঠনটির ব্যবস্থা নেওয়ার সুযোগ নেই।’
রাজধানীতে জমির শেয়ারভিত্তিক আবাসন প্রকল্পে প্রতারণার ২০টি ঘটনা অনুসন্ধান করে টিবিএস। এর মধ্যে ১৬টির সঙ্গে আবাসন কোম্পানি হিসেবে পরিচয় দেওয়া প্রতিষ্ঠান জড়িত। এসব প্রতিষ্ঠান আবাসন ব্যবসায়ীদের সংগঠন রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) সদস্য নয় বলে জানায় সংবাদমাধ্যমটি।
অভিযুক্ত প্রতিষ্ঠানগুলোর অন্যতম হলিস্টিক হোম বিল্ডার্স লিমিটেড। প্রতিষ্ঠানটি যৌথ মূলধন কোম্পানি ও ফার্মসমূহের পরিদপ্তরে (আরজেএসসি) নিবন্ধিত হলেও রিহ্যাবের সদস্য নয়।
এ ছাড়া রাজধানীর আফতাবনগর এলাকায় ‘শেয়ার ল্যান্ড বিল্ড হোম’ নামের একটি প্রতিষ্ঠানের বিরুদ্ধে শতাধিক গ্রাহকের কাছ থেকে প্রতারণার মাধ্যমে প্রায় ৩০ কোটি টাকা নেওয়ার অভিযোগ রয়েছে। এ প্রতিষ্ঠানটিও রিহ্যাবের সদস্য নয়।
মেরুল বাড্ডার ‘আমার বাড়ি আমার ঘর’ নামের আরেকটি প্রতিষ্ঠানের বিরুদ্ধে জমির শেয়ার বিক্রির নামে ৭০ কোটি টাকা আত্মসাতের অভিযোগ উঠেছে। এ ঘটনায় ৬৫ জন ব্যক্তি প্রতিষ্ঠানটির বিরুদ্ধে মামলা করেছেন।
অনুসন্ধানে জানা গেছে, অভিযুক্ত এসব প্রতিষ্ঠানের আগে অ্যাপার্টমেন্ট নির্মাণ বা প্লট বিক্রির কোনো অভিজ্ঞতা ছিল না।
এদিকে, ঢাকা-মাওয়া সড়ককে কেন্দ্র করে ব্যক্তিগত উদ্যোগে এ ধরনের শতাধিক আবাসন প্রকল্প গড়ে উঠেছে।
মুন্সিগঞ্জ জেলা আদালত থেকে পাওয়া তথ্যানুযায়ী, জমির শেয়ার বিক্রির নামে প্রতারণার অভিযোগে জেলায় প্রায় ৫৩৮টি মামলা বিচারাধীন রয়েছে। এসব মামলায় দেড় হাজার কোটি টাকার বেশি অর্থ জড়িত। এর মধ্যে ২৮৬টি ঘটনায় ব্যক্তিগত উদ্যোগে আবাসন প্রকল্পের নামে গ্রাহকদের অর্থ হাতিয়ে নেওয়ার অভিযোগ রয়েছে।
মুন্সিগঞ্জ জেলা জজ আদালতের সরকারি কৌঁসুলি আব্দুল আজিজ বলেন, ‘এসব মামলার মধ্যে কেরানীগঞ্জ, লৌহজং ও সিরাজদিখান এলাকার ঘটনা বেশি। ঢাকা-মাওয়া এক্সপ্রেসওয়েকে কেন্দ্র করে এক হাজারের বেশি আবাসন প্রকল্প গড়ে উঠেছে। নতুন আবাসনের জন্য মানুষের আগ্রহও এ এলাকায় বেশি। এ সুযোগ কাজে লাগিয়ে কয়েকটি প্রতারক চক্র জমির শেয়ার বিক্রির নামে প্রতারণা করছে।’
সুপ্রিম কোর্ট সূত্রের বরাতে টিবিএস জানায়, সারা দেশে জমির শেয়ারভিত্তিক আবাসন প্রকল্পে প্রতারণার অভিযোগে বিচারাধীন ৯ হাজার ৮২৩টি মামলার মধ্যে শুধু ঢাকা মহানগর ও জেলা জজ আদালতেই রয়েছে ৫ হাজার ৯৪৮টি মামলা। এসব মামলায় প্রায় ৪ হাজার ৫০০ কোটি টাকা জড়িত। মুন্সিগঞ্জ জেলা জজ আদালতে বিচারাধীন রয়েছে ৫৩৮টি মামলা, যাতে প্রায় দেড় হাজার কোটি টাকা জড়িত। নারায়ণগঞ্জের আদালতগুলোতে বিচারাধীন ২৮৬টি মামলায় জড়িত অর্থের পরিমাণ প্রায় ৭০০ কোটি টাকা।
চট্টগ্রাম মহানগর ও জেলা জজ আদালতে বিচারাধীন রয়েছে ৩৮৬টি মামলা, যাতে প্রায় এক হাজার কোটি টাকা জড়িত।
অন্যদিকে, সিলেট মহানগর ও জেলা জজ আদালতে বিচারাধীন ২১৩টি মামলায় প্রায় ৮০০ কোটি টাকা জড়িত।
এ ছাড়া গাজীপুর, মানিকগঞ্জ, নরসিংদী, ময়মনসিংহ, রাজশাহী, বগুড়া, রংপুর, টাঙ্গাইল ও সিরাজগঞ্জসহ দেশের বিভিন্ন বড় শহরেও এ ধরনের উল্লেখযোগ্যসংখ্যক মামলা বিচারাধীন রয়েছে।
রিহ্যাবের সাবেক সহসভাপতি কামাল মাহমুদ বলেন, ‘রিয়েল এস্টেট উন্নয়ন ও ব্যবস্থাপনা আইন, ২০১০-এর ১৯ ও ২০ ধারায় নিবন্ধন ছাড়া আবাসন ব্যবসা পরিচালনা এবং অনুমোদন ছাড়া প্রকল্প পরিচালনা বা বিক্রির জন্য শাস্তির বিধান রয়েছে।’
এ ছাড়া আইনের ২৪ ধারায় ক্রেতার অজ্ঞাতে চুক্তিবদ্ধ সম্পত্তি অবৈধভাবে অন্যত্র বিক্রির ক্ষেত্রেও শাস্তির বিধান রয়েছে। কোম্পানির মাধ্যমে অপরাধ সংঘটিত হলে ৩১ ধারা অনুযায়ী সংশ্লিষ্ট দায়ী মালিক, পরিচালক বা কর্মকর্তার ব্যক্তিগত দায়ের বিষয়টিও আসে।
তিনি বলেন, ‘প্রতারণার ঘটনায় ফৌজদারি আইনে মামলা করা যায়। এখন সেটিই হচ্ছে। তবে আবাসন খাতের এ ধরনের সমস্যা দেখভালের জন্য গৃহায়ন ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয়ের একটি সেল রয়েছে। সেখানে অভিযোগ করেও কোনো প্রতিকার পাওয়া যায় না।’
তিনি অভিযোগ করে বলেন, ‘এসব বিষয় তদারকির দায়িত্ব রাজউকেরও রয়েছে। কিন্তু প্রতারক চক্রগুলোর সঙ্গে রাজউকের কিছু অসাধু কর্মকর্তা-কর্মচারীর যোগসাজশ রয়েছে।’
রিহ্যাবের সভাপতি ড. মো. আলী আফজাল বলেন, ‘প্রতারণার অভিযোগ ওঠা প্রতিষ্ঠানগুলো রিহ্যাবের সদস্য নয়। সদস্য হলে অভিযোগগুলো আমলে নিয়ে তাদের বিরুদ্ধে ব্যবস্থা নেওয়া যেত। এ ধরনের প্রকল্পে শেয়ার কেনার আগে ক্রেতাদেরও সতর্ক হওয়া প্রয়োজন। সংশ্লিষ্ট প্রতিষ্ঠান রিহ্যাবের সদস্য কি না, প্রকল্পের রাজউকের অনুমোদন রয়েছে কি না এবং জমির মালিকানা-সংক্রান্ত কাগজপত্র সঠিক কি না, তা ভালোভাবে যাচাই করে বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত নেওয়া উচিত।’
রিহ্যাব সভাপতি বলেন, ‘বেশির ভাগ ক্ষেত্রে ভাড়া নেওয়া জমি, রাজউকের ভুয়া বা অনুমোদনহীন নকশা, জাল দলিল ও ভুয়া নামজারির কাগজপত্র দেখিয়ে এসব প্রকল্পের মাধ্যমে গ্রাহকদের প্রতারিত করা হচ্ছে। এ বিষয়ে রাজউক এবং গৃহায়ন ও গণপূর্ত মন্ত্রণালয়ের জরুরি পদক্ষেপ নেওয়া উচিত।’
রাজউকের সদস্য (প্রশাসন ও অর্থ) ও মুখপাত্র মো. শাহীনুর আলম বলেন, ‘রাজউক অনুমোদনহীন আবাসন প্রকল্প বন্ধ ও উচ্ছেদ করতে নিয়মিত অভিযান পরিচালনা করে। গত কয়েক মাসে জমির শেয়ার বিক্রির নামে পরিচালিত এ ধরনের অনেক অবৈধ প্রকল্প বন্ধ করা হয়েছে।’
অভিযোগ পাওয়া গেলে আরও জোরালো ব্যবস্থা নেওয়া হবে বলেও জানান রাজউকের মুখপাত্র।